 唐人街是海外华人的聚居地，自出现起几百年间迎来送往，既是老一代华人的安身立命之所，也是新一代华裔休憩心灵的港湾。唐人街不仅为华人遮风挡雨，也是海外华人共同的精神纽带。然而随着时代变迁，一些传统的唐人街未能“与时俱进”，跟不上当地的发展趋势，在新社会面貌的映衬下显得有些格格不入。
老旧的建筑、脏乱的环境，几乎成了一些海外唐人街的代名词。面对唐人街外飞速发展的世界，不断飞涨的房价与生存的窘境形成了鲜明的对比，许多华人原住民内心中也存满疑惑，是固守旧业？还是转行逃离？海外唐人街能否在中华文化与华人风俗的传承中完成新的转型，关系着唐人街的未来，也牵动着每一个海外华人的心。
建筑老旧经营落伍 老唐人街“风雨飘摇”
华人移居海外历史悠久，一些唐人街更是历经百年岁月洗礼。建筑老旧，格局不合理，违规开发利用，都让原本就不理想的环境更加脏乱，充满安全隐患。
2012年2月，美国波士顿的消防员意外发现当地唐人街一公寓楼违反了多项建筑规范，管道腐蚀，屋顶布满霉菌。考虑到居住环境太差，市政府要求40名住户即刻搬离，公寓楼整修。
居住环境差的现状不仅出现在美国。2014年3月20日凌晨，一栋位于加拿大多伦多中区唐人街的分租屋发生三级火警，导致两名华裔男子死亡，10人受伤。警方怀疑该建筑为非法改建的出租屋。一位曾经的住户杜先生表示，这里的房间大多分租给中国人和越南人，租金为每月400至500加币。整个房子被分割成20个隔间，但只有一个出口。“如果前门着火，大家都出不去，只有跳窗”。
不仅建筑老旧居住有风险，部分唐人街的商铺不文明经营，也让当地居民大伤脑筋。悉尼唐人街的商家就要求州政府采取行动，制止当地唐人街上的当街揽客行为。这一现象在悉尼唐人街存在了逾10年，如今这些矛盾达到沸点，还引发诉诸法律的暴力事件。当地商家也表示受此影响销售额锐减。
唐人街商会德信街区发言人纽曼将当街拉客的人描述为“攻击路人”，将传单猛戳到人家脸上，甚至客人都进了别人的店还试图靠近拉走。许多唐人街上的商铺自己也是这种行为的受害者。德信街街口的一家中餐馆负责表示，这类行为破坏了唐人街在中国游客心中的形象，损害了所有商家。
租金不断上涨 低收入华人叹无处可去
尽管居住环境不尽如人意，唐人街毕竟还是许多华人安身立命之所，然而眼下他们面临一个更严酷的事实——社区改造、房价上涨。3月7日，英国莎士比亚上市集团宣布以5440万英镑买断伦敦唐人街东侧红楼的长期使用权。“红楼”是华人对唐人街东侧大厦的俗称。历史上开发商曾多次试图大规模改造这里均遭抵制，直到这次莎士比亚集团的收购。该集团表示，伦敦市中心，特别是唐人街周围房产市场一再看涨，红楼所在位置属于黄金地带。
开发商的改造势必会造成房租上涨。对此，唐人街餐饮业主纷纷表示担忧。一位拥有三家餐馆的老板表示，中餐馆近年生意下滑，物价飞涨，房租三、五年升一次，赚的钱全给了房东(莎士比亚集团)。红楼扩建餐馆，必然加大恶性竞争，雪上加霜。另一位华人商铺经理指出，唐人街目前仅剩中国城、龙凤超市等个别屋业，其他都被莎士比亚吞并。一家独大，店租疯涨恐怕难以避免。
远在大西洋彼岸的美国波士顿，情况也不容乐观。因为租金便宜，李龙6年前选择和父母一起定居当地唐人街。随着旧房改造，他们很担心会被高房价挤出唐人街。在当地批准施工的2765套唐人街住房中，仅20%是可支付住房。其余的房屋都将以市价出租，一套一居室公寓的房租高达3000美元。可负担住房虽然面向中低收入家庭，但事实上很多唐人街家庭年收入也达不到这个标准。
开发商乐此不疲投资开发唐人街的原因何在？除了因危旧房改造而不得不重建的社区，据了解，推高唐人街房价的主要因素，可能恰恰是唐人街的“自己人”——亚裔居民。
亚裔房地产协会峰会主席菲利普•怀特表示，亚裔美国人是全美豪宅市场中增长最快的客户群体，目前购买力达到7180亿美元，未来五年将达到1万亿。亚美法律援助处发布了一份题为《唐人街的前世与今生》的报告称，高端公寓的建设从根本上改变了全美唐人街的面貌，使得华裔移民被驱离唐人街。
传统唐人街日趋式微 新型“唐人街”正崛起
令人欣慰的是，传统唐人街日趋式微的同时，一些新型唐人街应运而生，以崭新的面貌呈现在当地人面前。在美国不少地方，唐人街不再是城市中拥挤的社区、躲避种族主义的避难所。许多中国新移民拥有较高的社会经济地位，他们有能力居住于郊区，在远离海岸的城市中就业。
在这些地方，大型的亚洲购物商场和超市成为他们聚集的地点。有些唐人街从郊区的柏油路上破土而出，宝塔和牌楼一应俱全，这种唐人街一般得到在当地政府或商会组织的支持，以便吸引更多游客。
亚利桑那州立大学教授李唯说，如今的民族社区各种各样，这些社区以其特有的方式来满足人们的文化和商业需求。唐人街早就不仅仅意味着只与华人有关。比如北卡罗来纳唐人街，尽管开发商称之为唐人街，但其设计明显包含所有亚洲文化。此外，很多新唐人街将只是零售业务区，而不再是居住区。
新型唐人街的崛起或许为传统唐人街的传承提供了参考。“在拉斯维加斯唐人街广场的停车场上，腾起一团团的烟圈，人们坐在那里读当地的中文报纸。那里人很多，他们来自中国各地，讲着各种方言。他们现在开车、而不是走路来唐人街”。
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